湖南长沙房地产评估*浅谈专业房地产价格评估的概念

　　
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　　房地产价格评估是指房地产专业价格人员，以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，按照一定的估价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产价格客观合理的估计、推测和判断。
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　　专业房地产估价的核心内容是为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。为了保障这种分析、测算和判断的客观合理，不仅要求从事这种活动的个人和单位是房地产估价师和房地产估价机构，而且要求遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法去分析、测算和判断房地产的价值，并且这种活动是受他人委托进行的。因此，如果给专业房地产估价下个完整的定义，那么它是指房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。
　　通常把上述定义中的特定目的称为估价目的，公认的原则称为估价原则，严谨的程序称为估价程序，依据的有关法律法规和标准称为估价依据，合理的假设称为估价假设，科学的方法称为估价方法，特定房地产称为估价对象，特定时间称为估价时点，特定价值称为价值类型。上述定义中涉及的房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人统称为估价当事人，分析、测算和判断出的特定价值及提供的相关专业意见简称估价结果。因此，上述定义中涉及的估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法和估价结果，可以说是房地产估价的要素。
　　上述定义中的“分析、测算和判断”，还可用估计、估算、测量、计量、度量、推测、判定、评定、鉴定等词来理解、说明或替代。这些词的含义基本相同或相近，例如，可以把关于房地产估价的学问称为房地产价值测量学。但是，同时使用分析、测算、和判断来表达要更全面、具体且容易理解一些。其中，“分析”即价值分析，主要是指对影响估价对象价值的各种因素进行分析，包括对估价对象本身的分析，对人口、制度政策、经济、社会等因素的分析，对估价对象所在的房地产细分市场状况的分析;“测算”即价值测算，主要是指利用有关数学公式或者数学模型和数据，对估价对象价值进行计算;“判断”即价值判断，主要是指房地产估价师根据测算结果以及市场行情和自己的专业经验等，对估价对象价值进行终的判定。“分析”、“测算”和“判断”三项活动之间具有逻辑关系：“分析”是“测算”的基础，“测算”是“判断”的基础。
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